|
Tavaliselt pole korteriühistus ehitiste renoveerimise valdkonnas piisavalt pädevat spetsialisti ja see isik tuleb „sisse osta“ väljastpoolt.
2010. aasta juunist kuni 2013. aasta juunini Tallinna Tehnikaülikooli ehitusteaduskonnas läbi viidud renoveeritud korterelamu sisekliima ja energiatõhususe uurimistöös antakse muuhulgas vastus sellelegi, milliseid põhimõtteid on arukas renoveerimisprotsessis silmas pidada.
Renoveerimise ettevalmistamisel luuakse alus tööde kulgemisele
Tavaliselt pole korteriühistus ehitiste renoveerimise valdkonnas piisavalt pädevat spetsialisti ja see isik tuleb „sisse osta“ väljastpoolt. Sõlmida tuleb projekteerimise projektijuhi ja omanikujärelevalve lepingud. Piisava pädevuse korral võivad need kaks ametit olla esindatud ka ühes isikus. Mõistlik on seda teha juba renoveerimisprojekti algfaasis, kui tuleb otsustada vajalike uuringute, ekspertiiside ja auditite üle.
Projekteerimise projektijuhi ja omanikujärelvalve osalemine on kindalsti vajalik:
- ehitusprojekti koostamisel,
- hinnapakkumiste analüüsimisel ja
- hanke võitja selgitamisel
Enne renoveerimisprojekti koostamist tuleb tellida põhjalik hoone tehnilise seisukorra hinnang. See annab teadmise, mida ja kui palju on vaja renoveerida.
Panustada tuleb pädeva projekteerija leidmisele. Hea renoveerimisprojekt aitab vähendada muudatusi ehituse käigus, mis on korteriühistu jaoks alati täiendavaks kuluks. Projekteerijat ei tohi valida ainult maksumuse alusel. Kindlasti tuleb uurida ka ettevõtte tausta ja suhelda eelnevate tööde tellijatega.
Renoveerimise ehitusprojekt peab olema vajalikus komplekssuses (asendiplaan, arhitektuur, kandekonstruktsioonid ja piirdetarindid, küte, ventilatsioon ja soojusvarustus, gaasi- ja veevarustus ning kanalisatsioon, elektripaigaldis, tuleohutus, energiatõhusus jne) ja vajaliku detailsusega (eelprojekt eelkõige ehitusloa taotlemiseks, põhiprojekt eelkõige eelarvelise ehitusmaksumuse hindamiseks ja ehitushanke korraldamiseks ning tööprojekt ehitamiseks ja renoveerimiseks).
Renoveerimisprojekti komplekssuse ja sisulise kvaliteedi selgitamiseks tuleb enne projekti vastuvõtmist teha ekspertiis. Siin aitab korteriühistut omanikujärelevalve, projekteerimise projektijuht või ekspertiisi tegev ettevõte.
Hinnapakkumuste võrreldavusse saavutamiseks tuleb projektiga koos tellida ka ehitustööde mahtude loetelu või lasta hinnapakkumistes ehitusmahud välja tuua. Hinnapakkumine peab võimaldama ehitusprojektis esitatud lõpptulemuse valmisehitamist.
Renoveerimise etapil tuleb tööd võimalikult täpselt planeerida ning dokumenteerida
Ehitajat ei tohi valida ainult madalama maksumuse alusel. Hinnapakkumused tuleb koos projektijuhi ja/või omanikujärelevalvega läbi töötada, tagamaks, et kõik soovitud tööd on hinnapakkumuses kajastatud, ja välistamaks võimalikud puuduvad tööd või alapakkumused. Kindlasti tuleb uurida ka ettevõtte tausta ja suhelda eelnevate tööde tellijatega.
Ehitajaga tuleb sõlmida korrektne töövõtuleping. Ehituslepingu sõlmimisel tuleb kaasata projektijuhi ja/või omanikujärelevalve abi, tagamaks, et leping hõlmab kõiki soovitud töid ning võimalike kahjujuhtumite käsitlemine ja garantiitööde tegemine on üheselt ja arusaadavalt kokku lepitud.
Renoveerimise ajaks tuleb kaasata omanikujärelevalve. Kui sama isik on ka tellija konsultant, tuleb ta kaasata juba protsessi algfaasis. Jällegi ei tohi teenuse pakkujat valida ainult maksumuse alusel. Kindlasti tuleb uurida ettevõtte tausta ja suhelda eelnevate tööde tellijatega. Korterelamu renoveerimine on mõnevõrra spetsiifiline tegevus. Selles vallas on vaja eraldi kogemust ja pädevust.
Sageli osutuvad ehitustööde hinnapakkumised mõnevõrra suuremaks esialgu eeldatust. Sellisel juhul tasuks siiski pürgida projekteeritud terviklahenduse poole, mitte jätta valikuliselt töid ära või muuta projekteeritud lahendusi, kuna renoveerimislahenduse kui terviku muutmine võib viia soovimatute tagajärgedeni. Samas tuleks aktsepteerida diskussiooni projekteeritud lahenduse üle juhul, kui ehitaja osutab varasemast kogemusest tulenevalt renoveerimislahenduse mõnele puudusele. Renoveerimise eelarvestamisel on korteriühistul otstarbekas omada reservi ettenägematute kulutuste jaoks.
Renoveerimisprotsess tuleb süsteemselt ja korrektselt dokumenteerida. Töökoosolekud, kus osalevad projektijuht, korteriühistu esindaja, ehitaja, omanikujärelevalve ja projekteerija, tuleb läbi viia minimaalselt üks kord nädalas. Kõik koosolekud, muudatused projektlahenduses ja eelarves tuleb protokollida ning allkirjastada.
Lõplike renoveerimislahenduste kohta tuleb teha teostusjoonised ja lahendused dokumenteerida fotograafiliselt. |
