Neli asja, mida eramu projekti puhul arvestada

Üksikasjad

Kirjutas: Viljar Puusepp

Avaldatud: 06 Märts 2020

Projekt on ehituse juures esimene suur kulu. Toome välja neli asja, mis võivad selle juures nihu minna ning mis on välditavad.

Kodu rajades me mõtleme suurelt, unistame ideaalsest ruumilahendusest ning oma stiilist. See on ilus aeg, kus võimaluste piirid ei ole veel paigas ning tulevik on optimistlik. Olen ka ise selle protsessiga hiljuti kokku puutunud ning tahan jagada oma avastusi, mis on ette tulnud enne ehituse algust.

Kaks asja, mida võib nihu keerata projekteerija ning kaks asja, mida peaks arvestama tellija.

1. Kas tegu on uue hoonega või vana hoone rekonstrueerimisega?

Juhul kui maja projekteeritakse tühjale krundile, siis pole siin küsimust – tegu on uue hoonega. Kui aga olemasolev vana hoone plaanitakse lammutada ning ehitada uus, siis on siin valiku küsimus. Soovitatav on valida „olemasoleva hoone rekonstrueerimine“, sest sellisel juhul on ehitusloa saamiseks klass madalamad nõuded. Uue hoone energiatõhusus peab praegu vastama klassile A, kuid olemasoleva hoone rekonstrueerimisprojekt klassile B. A energiaklassi saavutamiseks tuleb ehitada kallimalt - kasutada kalleimad materjale ning seadmeid. Kui ehitusloa taotlus on kord saadetud kohalikule omavalitsusele märkega, et tegu on uue hoonega, siis on pea võimatu neid hiljem veenda, et tegelikult rekonstrueeritakse vana hoonet.

2. Kui suur on köetav pind?

Mõned projekteerijad pole veel kursis, et köetavast pinnast tuleks maha arvata „madala temperatuuriseadega pind“ – see on „sisekliima tagamisega ruumide netopind, mille kütmise seadeväärtus on oluliselt madalam kui energiatõhususe miinimumnõuete määruse lisas 1 sätestatud väärtus“ (https://www.riigiteataja.ee/aktilisa/1220/8201/9002/MKM_m63_lisa1.pdf). Praegu kehtiva määruse järgi on klass madalamad nõuded ka väikeelamutele, mille köetav pind on kuni 220 m2 (https://www.riigiteataja.ee/akt/122082019002). See tähendab, et näiteks garaaži väljaarvamine köetavast pinnast võib teha ehitamise odavamaks.

3. Kas on võimalik leida ehitajat?

See on probleem, millega pean ka ise kokku puutuma. Kuna rekonstrueerime olemasolevat hoonet, siis jätsime projektis vana osa seinad alles ning laiendasime maja uue osaga. Nüüd oleme aga probleemi ees, et ehitajad ei taha sellist projekti hästi ette võtta – keerulisem on ehitusmahu hindamine, vana ja uue osa omavaheline sidumine ning vana osa rekonstrueerimine on ka töömeestele vastumeelt. Tagantjärele mõeldes oleks võinud kogu hoone nullist projekteerida. See oleks vabastanud ka piirangutest, mille seavad vanade seinade asukohad. Muidugi, kui maja on vanaisa ehitatud, siis on vanal osal suurem ajalooline väärtus ning seda tahaks hoida.

4. Kas pangast saab piisavalt laenu?

Päris paljud lähevad projekti ja ehituse eelarvega panka ning peavad pettuma, sest nad ei saa ehituseks vajalikku laenu. Siis on vaja kas projekt odavamaks/väiksemaks teha või nurka visata. Isegi kui ehituse hinnapakkumine jääb teie võimete piiridesse, siis pank võib ehituse kulusid arvestada suuremaks. Näiteks kui ehitaja on pakkunud uue hoone m2 hinnaks 800 eurot, siis pank ei pruugi seda pakkumist aktsepteerida. Panga hinnangul võib uue hoone ehituseks kuluda 1200 eurot/m2. Jah, teil on võetud pakkumine väiksest ehitusfirmast, mis ehitab odavamalt, kuid see ehitusfirma võib ehituse keskel ära kaduda ning siis tuleb töö tellida kallimast firmast, mis töö ära lõpetab.

Kokkuvõtteks

Kokkuvõtteks võiks enne projekti tellimist minna panka ning lasta hinnata oma laenuvõimekust. Vastavalt sellele määrata hoone võimalik suurus ning asuda otsima sobivat ruumilahendust. Täitsa võimalik, et sobiva projekti leiab hoopis valmis tüüplahendustest ning esimene suur eriprojekti kulu võib jäädagi tegemata.